Налог на доход от аренды
https://eporezi.me/ru/vodici/porez-na-zakup
Руководство по налогу на доход физических лиц от аренды недвижимости в Черногории: ставка 15 %, нормированные расходы 30/50/70 %, прирез, кто платит налог (арендатор-юрлицо удерживает у источника или арендодатель через GPP-FL), обязанности нерезидентов и передача данных с Booking/Airbnb.
Главное
- 15 % с арендной платы за вычетом нормированных расходов (30/50/70 %).
- Фирма-арендатор сразу удерживает налог; физлицо подаёт GPP-FL до 30 апреля.
- Муниципальная надбавка 13 % (15 % в Подгорице/Цетине) сверх налога.
- Нерезидент назначает налогового представителя за 10 дней от начала аренды.
Процедура
Договор должен содержать данные об арендодателе, арендаторе, объекте, сумме аренды и сроке. Заявление аренды в Налоговое управление (а для туристического жилья — регистрация гостей в местной туристической организации для уплаты курортного сбора) — основа для начисления налога. Незаявленная аренда — правонарушение.
Доход от аренды — это доход от имущества (ст. 10 п. 3 Закона о подоходном налоге). База = брутто-аренда минус нормированные (стандартные) расходы по ст. 35: 30 % при обычной аренде без документов на расходы, 50 % при сдаче комнат, апартаментов и домов туристам с уплаченным курортным сбором, 70 % при сдаче через туристическое агентство/организацию по договору не менее 60 дней. Вместо нормированных можно учесть фактические документально подтверждённые расходы.
Личный вычет 700 € к доходу от аренды не применяется — он действует только для зарплаты по трудовому договору.
К базе применяется пропорциональная ставка 15 % (доходы от имущества и имущественных прав, действует с 1 января 2022, Sl. list CG 146/2021). На сумму налога община начисляет прирез: 15 % в Подгорице и Цетинье, 13 % в остальных общинах. Пример: аренда 500 €/мес, нормированные расходы 30 % → база 350 € → налог 52,50 € + прирез 13 % (6,83 €) = 59,33 € в месяц.
Если арендатор — юридическое лицо или предприниматель, он является плательщиком дохода и обязан рассчитать, удержать и уплатить налог при выплате аренды (и подать IOPPD) — арендодатель-физлицо по этому доходу ничего дополнительно не подаёт. Если арендатор — физическое лицо (удержания нет), арендодатель сам декларирует доход в годовой декларации GPP-FL до 30 апреля следующего года и тогда же платит налог.
Арендодатель-нерезидент, сдающий недвижимость в Черногории без плательщика, удерживающего налог, обязан в течение 10 дней с возникновения налоговой обязанности назначить налогового представителя (poreski punomoćnik, ст. 26 Закона о налоговой администрации) и декларировать доход через него.
Поправками в Закон о налоговой администрации операторы цифровых платформ (включая нерезидентные — Booking, Airbnb) обязаны передавать Налоговому управлению данные об арендодателях в Черногории, суммах, числе сделок и комиссиях. Данные хранятся и сверяются с задекларированным доходом — незаявленный доход от краткосрочной аренды выявить всё проще.
Налогообложение дохода от аренды (физлица)
| Параметр | Детали |
|---|---|
| Ставка налога | 15 % пропорционально (доход от имущества — ст. 10 п. 3) |
| Нормированные расходы | 30 % обычная аренда / 50 % туристическое жильё с курортным сбором / 70 % через турагентство ≥ 60 дней (ст. 35) |
| Прирез | 13 % (15 % Подгорица и Цетинье) от суммы налога |
| Эффективная нагрузка | ≈ 11,9 % аренды (30 % расходов, прирез 13 %) / ≈ 8,5 % (50 %) / ≈ 5,1 % (70 %) |
| Арендатор — фирма/предприниматель | Удержание при выплате, IOPPD |
| Арендатор — физлицо / арендодатель-нерезидент | GPP-FL до 30 апреля; нерезидент назначает налогового представителя в 10 дней |
Дополнительно
Если арендодатель — плательщик НДС (оборот свыше 30.000 €), на аренду коммерческих помещений начисляется и НДС.
Продажа недвижимости облагается отдельно — прирост капитала 15 % (см. руководство о налоге на оборот недвижимости).
Для нерезидентов: соглашения об избежании двойного налогообложения обычно отдают право налогообложения стране, где находится недвижимость — уплаченный в Черногории налог, как правило, зачитывается в стране резидентства.
Необходимые документы
- Договор аренды (заявленный в Налоговое управление)
- Декларация IOPPD плательщика (если арендатор — юрлицо)
- Форма GPP-FL (если арендатор не удерживает налог)
- Записи об уплате аренды / выписки с платформ
- Решение о категоризации и подтверждение курортного сбора (туристическое жильё)
Правовая основа
Компетентные учреждения
- Налоговое управление Черногории
Заявление аренды, IOPPD/GPP-FL, сбор налога
- Местная туристическая организация
Регистрация гостей и курортный сбор (туристическое жильё)
Частые вопросы
Какая ставка налога на сдачу квартиры в Черногории?+
15 % от базы (аренда за вычетом 30 % нормированных расходов, либо 50 %/70 % для туристического жилья), плюс прирез 13 % (15 % в Подгорице и Цетинье) от суммы налога. Эффективно около 11,9 % брутто-аренды при обычной аренде.
Нужно ли мне что-то подавать, если сдаю квартиру фирме?+
По этому доходу — нет: фирма-арендатор является плательщиком и обязана удержать и уплатить налог при выплате аренды (удержание у источника, IOPPD). Вы храните договор и подтверждение оплаты.
Сдаю квартиру физлицу — когда платить налог?+
Доход декларируете в годовой декларации GPP-FL до 30 апреля следующего года и тогда платите. Если вы нерезидент, в течение 10 дней с начала аренды назначаете налогового представителя, который подаёт декларацию от вашего имени.
Видит ли налоговая мои доходы с Booking и Airbnb?+
Да — поправками в Закон о налоговой администрации операторы платформ обязаны передавать Налоговому управлению данные об арендодателях в Черногории, суммах и числе сделок. Незаявленный доход — правонарушение с доначислением налога и пени.
Связанные статьи
Подоходный налог в Черногории
Ставки 0/9/15% + муниципальная надбавка 10-15%, вычет 700€, взносы 10,5%
Ежегодный налог на недвижимость
Ежегодный налог для собственников, ставки 0,25–1 % (вторичное жильё до 1,5 %), льгота 20–50 %, сроки 30 июня и 31 октября
Годовая налоговая декларация (GPP-FL)
Годовой подоходный налог, форма GPP-FL, срок 30 апреля, все источники дохода