Porez na prihod od zakupa
https://eporezi.me/vodici/porez-na-zakup
Vodič za oporezivanje prihoda od zakupa (izdavanja) nepokretnosti fizičkih lica u Crnoj Gori: stopa 15 %, normirani troškovi 30/50/70 %, prirez, ko plaća porez (zakupac pravno lice ili zakupodavac preko GPP-FL), obaveze nerezidenata i prijava podataka sa Booking/Airbnb platformi.
Najvažnije
- Stopa 15 % na zakupninu umanjenu za normirane troškove (30/50/70 %).
- Firma-zakupac odmah obustavlja porez; zakupodavac sam prijavljuje GPP-FL do 30. aprila.
- Prirez opštine 13 % (15 % Podgorica/Cetinje) dodatno na iznos poreza.
- Nerezident imenuje poreskog punomoćnika u roku od 10 dana od početka zakupa.
Procedura
Ugovor o zakupu treba da sadrži podatke o zakupodavcu, zakupcu, nepokretnosti, iznosu zakupnine i trajanju zakupa. Prijava zakupa Poreskoj upravi (i, za turistički smještaj, lokalnoj turističkoj organizaciji radi boravišne takse) je osnov za obračun poreza. Neprijavljeni zakup je prekršaj.
Prihod od zakupa je prihod od imovine (čl. 10 tačka 3 Zakona). Osnovica se dobija tako što se od bruto zakupnine odbiju normirani (standardni) troškovi po čl. 35: 30 % za redovan zakup nepokretnosti bez dokumentovanja troškova, 50 % za izdavanje soba, apartmana i kuća turistima uz plaćenu boravišnu taksu, 70 % ako se smještaj izdaje preko turističke agencije/organizacije na osnovu ugovora od najmanje 60 dana. Umjesto normiranih, zakupodavac može priznati stvarne dokumentovane troškove.
Lični odbitak od 700 € se ne primjenjuje na prihod od zakupa — on važi samo za zaradu iz radnog odnosa.
Na osnovicu se primjenjuje proporcionalna stopa od 15 % (za prihode od imovine i imovinskih prava, na snazi od 1. januara 2022, Sl. list CG 146/2021). Na obračunati porez opština zaračunava prirez: 15 % u Podgorici i na Cetinju, 13 % u ostalim opštinama. Primjer: zakupnina 500 €/mj., normirani troškovi 30 % → osnovica 350 € → porez 52,50 € + prirez 13 % (6,83 €) = 59,33 € mjesečno.
Ako je zakupac pravno lice ili preduzetnik, on je isplatilac prihoda i dužan je da obračuna, obustavi i uplati porez po odbitku pri isplati zakupnine (i podnese IOPPD prijavu) — zakupodavac fizičko lice ne podnosi ništa dodatno za taj prihod. Ako je zakupac fizičko lice (nema obustave), zakupodavac sam prijavljuje prihod u godišnjoj prijavi GPP-FL do 30. aprila naredne godine i tada plaća porez.
Zakupodavac nerezident koji izdaje nepokretnost u Crnoj Gori bez isplatioca koji vrši obustavu dužan je da u roku od 10 dana od nastanka poreske obaveze imenuje poreskog punomoćnika (čl. 26 Zakona o poreskoj administraciji) i prijavi prihod preko njega.
Izmjenama Zakona o poreskoj administraciji operateri digitalnih platformi (uključujući nerezidentne, npr. Booking, Airbnb) dužni su da Poreskoj upravi dostavljaju podatke o zakupodavcima u Crnoj Gori, iznosima, broju transakcija i provizijama. Podaci se čuvaju i ukrštaju sa prijavljenim prihodom — neprijavljeni prihod od kratkoročnog izdavanja je sve lakše otkriti.
Oporezivanje prihoda od zakupa (fizička lica)
| Parametar | Detalj |
|---|---|
| Poreska stopa | 15 % (proporcionalna, prihodi od imovine — čl. 10 t. 3) |
| Normirani troškovi | 30 % redovan zakup / 50 % turistički smještaj uz boravišnu taksu / 70 % preko turističke agencije ≥ 60 dana (čl. 35) |
| Prirez | 13 % (15 % Podgorica i Cetinje) na iznos poreza |
| Efektivno opterećenje | ≈ 11,9 % zakupnine (30 % troškova, prirez 13 %) / ≈ 8,5 % (50 %) / ≈ 5,1 % (70 %) |
| Zakupac pravno lice/preduzetnik | Porez po odbitku pri isplati, IOPPD |
| Zakupac fizičko lice / nerezident | GPP-FL do 30. aprila; nerezident imenuje poreskog punomoćnika u 10 dana |
Napomene
Ako je zakupodavac PDV obveznik (promet preko 30.000 €), na zakupninu poslovnog prostora se obračunava i PDV.
Prodaja nepokretnosti se oporezuje odvojeno — kapitalni dobitak 15 % (vidi vodič o porezu na promet nepokretnosti).
Za nerezidente: ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja obično daje pravo oporezivanja državi u kojoj se nepokretnost nalazi — porez plaćen u Crnoj Gori se po pravilu priznaje kao kredit u državi rezidentnosti.
Potrebna dokumenta
- Ugovor o zakupu (prijavljen Poreskoj upravi)
- IOPPD prijava isplatioca (kad je zakupac pravno lice)
- GPP-FL obrazac (kad zakupac ne vrši obustavu)
- Evidencija uplata zakupnine / izvodi sa platformi
- Rješenje o kategorizaciji i dokaz o boravišnoj taksi (turistički smještaj)
Pravni osnov
Nadležne institucije
- Poreska uprava Crne Gore
Prijava zakupa, IOPPD/GPP-FL, naplata poreza
- Lokalna turistička organizacija
Prijava gostiju i boravišna taksa (turistički smještaj)
Česta pitanja
Koja je stopa poreza na prihod od izdavanja stana u Crnoj Gori?+
15 % na osnovicu (zakupnina umanjena za normirane troškove od 30 %, odnosno 50 %/70 % za turistički smještaj), plus prirez od 13 % (15 % u Podgorici i na Cetinju) na iznos poreza. Efektivno oko 11,9 % bruto zakupnine kod redovnog zakupa.
Da li ja kao zakupodavac moram nešto da prijavljujem ako stan izdajem firmi?+
Ne za taj prihod — firma-zakupac je isplatilac i dužna je da obustavi i uplati porez pri isplati zakupnine (porez po odbitku, IOPPD). Vi samo čuvate ugovor i dokaz o uplati.
Izdajem stan fizičkom licu — kada plaćam porez?+
Prihod prijavljujete u godišnjoj prijavi GPP-FL do 30. aprila naredne godine i tada plaćate porez. Ako ste nerezident, u roku od 10 dana od početka zakupa imenujete poreskog punomoćnika koji podnosi prijavu u vaše ime.
Da li Poreska uprava vidi moje prihode sa Booking-a i Airbnb-a?+
Da — izmjenama Zakona o poreskoj administraciji operateri platformi su dužni da dostavljaju Poreskoj upravi podatke o zakupodavcima u Crnoj Gori, iznosima i broju transakcija. Neprijavljeni prihod je prekršaj uz naplatu poreza sa kamatom.
Povezani vodiči
Porez na dohodak u Crnoj Gori
Stope 0/9/15% + prirez 10-15%, lični odbitak 700€, doprinosi 10,5%, rokovi
Godišnji porez na nepokretnosti
Godišnji porez za vlasnike, stope 0,25–1 % (sekundarno stanovanje do 1,5 %), umanjenje 20–50 %, rokovi 30. jun i 31. oktobar
Godišnja poreska prijava (GPP-FL)
Godišnji porez na dohodak, obrazac GPP-FL, rok 30. april, svi prihodi