Порез на приход од закупа
https://eporezi.me/me-cyrl/vodici/porez-na-zakup
Водич за опорезивање прихода од закупа (издавања) непокретности физичких лица у Црној Гори: стопа 15 %, нормирани трошкови 30/50/70 %, прирез, ко плаћа порез (закупац правно лице или закуподавац преко ГПП-ФЛ), обавезе нерезидената и пријава података са Боокинг/Аирбнб платформи.
Најважније
- Стопа 15 % на закупнину умањену за нормиране трошкове (30/50/70 %).
- Фирма-закупац одмах обуставља порез; закуподавац сам пријављује ГПП-ФЛ до 30. априла.
- Прирез општине 13 % (15 % Подгорица/Цетиње) додатно на износ пореза.
- Нерезидент именује пореског пуномоћника у року од 10 дана од почетка закупа.
Процедура
Уговор о закупу треба да садржи податке о закуподавцу, закупцу, непокретности, износу закупнине и трајању закупа. Пријава закупа Пореској управи (и, за туристички смјештај, локалној туристичкој организацији ради боравишне таксе) је основ за обрачун пореза. Непријављени закуп је прекршај.
Приход од закупа је приход од имовине (чл. 10 тачка 3 Закона). Основица се добија тако што се од бруто закупнине одбију нормирани (стандардни) трошкови по чл. 35: 30 % за редован закуп непокретности без документовања трошкова, 50 % за издавање соба, апартмана и кућа туристима уз плаћену боравишну таксу, 70 % ако се смјештај издаје преко туристичке агенције/организације на основу уговора од најмање 60 дана. Умјесто нормираних, закуподавац може признати стварне документоване трошкове.
Лични одбитак од 700 € се не примјењује на приход од закупа — он важи само за зараду из радног односа.
На основицу се примјењује пропорционална стопа од 15 % (за приходе од имовине и имовинских права, на снази од 1. јануара 2022, Сл. лист ЦГ 146/2021). На обрачунати порез општина зарачунава прирез: 15 % у Подгорици и на Цетињу, 13 % у осталим општинама. Примјер: закупнина 500 €/мј., нормирани трошкови 30 % → основица 350 € → порез 52,50 € + прирез 13 % (6,83 €) = 59,33 € мјесечно.
Ако је закупац правно лице или предузетник, он је исплатилац прихода и дужан је да обрачуна, обустави и уплати порез по одбитку при исплати закупнине (и поднесе ИОППД пријаву) — закуподавац физичко лице не подноси ништа додатно за тај приход. Ако је закупац физичко лице (нема обуставе), закуподавац сам пријављује приход у годишњој пријави ГПП-ФЛ до 30. априла наредне године и тада плаћа порез.
Закуподавац нерезидент који издаје непокретност у Црној Гори без исплатиоца који врши обуставу дужан је да у року од 10 дана од настанка пореске обавезе именује пореског пуномоћника (чл. 26 Закона о пореској администрацији) и пријави приход преко њега.
Измјенама Закона о пореској администрацији оператери дигиталних платформи (укључујући нерезидентне, нпр. Боокинг, Аирбнб) дужни су да Пореској управи достављају податке о закуподавцима у Црној Гори, износима, броју трансакција и провизијама. Подаци се чувају и укрштају са пријављеним приходом — непријављени приход од краткорочног издавања је све лакше открити.
Опорезивање прихода од закупа (физичка лица)
| Параметар | Детаљ |
|---|---|
| Пореска стопа | 15 % (пропорционална, приходи од имовине — чл. 10 т. 3) |
| Нормирани трошкови | 30 % редован закуп / 50 % туристички смјештај уз боравишну таксу / 70 % преко туристичке агенције ≥ 60 дана (чл. 35) |
| Прирез | 13 % (15 % Подгорица и Цетиње) на износ пореза |
| Ефективно оптерећење | ≈ 11,9 % закупнине (30 % трошкова, прирез 13 %) / ≈ 8,5 % (50 %) / ≈ 5,1 % (70 %) |
| Закупац правно лице/предузетник | Порез по одбитку при исплати, ИОППД |
| Закупац физичко лице / нерезидент | ГПП-ФЛ до 30. априла; нерезидент именује пореског пуномоћника у 10 дана |
Напомене
Ако је закуподавац ПДВ обвезник (промет преко 30.000 €), на закупнину пословног простора се обрачунава и ПДВ.
Продаја непокретности се опорезује одвојено — капитални добитак 15 % (види водич о порезу на промет непокретности).
За нерезиденте: уговор о избјегавању двоструког опорезивања обично даје право опорезивања држави у којој се непокретност налази — порез плаћен у Црној Гори се по правилу признаје као кредит у држави резидентности.
Потребна документа
- Уговор о закупу (пријављен Пореској управи)
- ИОППД пријава исплатиоца (кад је закупац правно лице)
- ГПП-ФЛ образац (кад закупац не врши обуставу)
- Евиденција уплата закупнине / изводи са платформи
- Рјешење о категоризацији и доказ о боравишној такси (туристички смјештај)
Правни основ
Надлежне институције
- Пореска управа Црне Горе
Пријава закупа, ИОППД/ГПП-ФЛ, наплата пореза
- Локална туристичка организација
Пријава гостију и боравишна такса (туристички смјештај)
Честа питања
Која је стопа пореза на приход од издавања стана у Црној Гори?+
15 % на основицу (закупнина умањена за нормиране трошкове од 30 %, односно 50 %/70 % за туристички смјештај), плус прирез од 13 % (15 % у Подгорици и на Цетињу) на износ пореза. Ефективно око 11,9 % бруто закупнине код редовног закупа.
Да ли ја као закуподавац морам нешто да пријављујем ако стан издајем фирми?+
Не за тај приход — фирма-закупац је исплатилац и дужна је да обустави и уплати порез при исплати закупнине (порез по одбитку, ИОППД). Ви само чувате уговор и доказ о уплати.
Издајем стан физичком лицу — када плаћам порез?+
Приход пријављујете у годишњој пријави ГПП-ФЛ до 30. априла наредне године и тада плаћате порез. Ако сте нерезидент, у року од 10 дана од почетка закупа именујете пореског пуномоћника који подноси пријаву у ваше име.
Да ли Пореска управа види моје приходе са Боокинг-а и Аирбнб-а?+
Да — измјенама Закона о пореској администрацији оператери платформи су дужни да достављају Пореској управи податке о закуподавцима у Црној Гори, износима и броју трансакција. Непријављени приход је прекршај уз наплату пореза са каматом.
Повезани водичи
Порез на доходак у Црној Гори
Стопе 0/9/15% + прирез 10-15%, лични одбитак 700€, доприноси 10,5%, рокови
Годишњи порез на непокретности
Годишњи порез за власнике, стопе 0,25–1 % (секундарно становање до 1,5 %), умањење 20–50 %, рокови 30. јун и 31. октобар
Годишња пореска пријава (ГПП-ФЛ)
Годишњи порез на доходак, образац ГПП-ФЛ, рок 30. април, сви приходи